Для чего общежитиям ЖЭУ?

 История одного общежития, или о том, как ЖЭУ о нас «заботится».

Историю о своих злоключениях нам поведала постоянная читательница, жительница одного из общежитий Промышленного района.

По извечному русскому закону «и так сойдёт!» строили наш дом по ул. Ломоносова д. 7 — без горячей воды. Хотя окружающие дома, построенные на несколько лет раньше, с горячей.

Будучи ранее в статусе общежития, люди делали «удобства» сами: покупали водонагреватели и душевые кабинки, устанавливали их за свои средства. Так как у нас в блоке душевой нет, то мы решили это исправить. Но, как назло, потекла старая ржавая труба (поскольку ремонта в доме отродясь не было).

Вызвали сантехника. Сантехник сказал, что всё, что он может сделать, это: «Перекрыть воду». А дальше — как хотите. Вызывайте частников и меняйте трубы за свои деньги. Якобы с июля упразднён статус общежития и теперь везде «квартиры», за которые собственники должны платить сами. На юридических сайтах в этом вопросе (кто должен менять трубы) мнения специалистов расходятся. Но мы решили делать платно, за свои деньги. Электрикой в этом блоке (да и по всему дому, думаю) не занимался никто, непонятные провода, которые ,кстати, бьют током, висят у нас прямо в коридоре и ЖЭУ №11 это ничуть не смущает.

Общего электрического щитка на блок нет, нет счётчиков, автоматов, при коротком замыкании может сгореть весь дом. По поводу проводки была написана жалоба в МУП «Жилищник», ЖЭУ №11 моментально среагировало: прислали электриков, которые сами не знали, что с этими проводами делать. В итоге нам сказали, что щиток один (!) на весь дом, и что они ничего сейчас не могут сделать, дабы не обесточивать весь дом. «Вот как потеплеет, так что-нибудь придумаем», — развели руками они и назвали космическую сумму на материал. И мы опять же решили всё сделать у частника за свои деньги.

Возникает вопрос: за что мы платим ЖЭУ? Общедомовое ли имущество блок или частное? Даже если частное, как могли «передать» в частные руки имущество в таком безобразном состоянии? У всех ли дома в коридорах висят провода и бьют током? Ну а дыры для проводов в стенах и потолках — это модный элемент дизайна? Зная наши «жэки», вопросы чисто риторические.

Мы обратились к юристу Общества защиты прав потребителей «Знак качества» Юрию Романовскому за разъяснением вопроса.

Описанная в письме читателей проблема не нова для смоленских домов, являвшихся ранее общежитиями. Дело в том, что при передаче в муниципальную собственность, общежития, в силу ст. 7 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», утрачивают статус общежитий и к проживанию в указанных помещениях применяется режим договора социального найма. Т.е. по сути данные общежития становятся коммунальными квартирами.

Администрация, со своей стороны, при получении общежития в муниципальную собственность должна была разграничить коммунальные квартиры и присвоить им нумерацию, внести соответствующие изменения в тех. паспорт жилого дома.

В соответствии с ч.ч.1,2 ст. 43 ЖК РФ собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Таким образом, высока вероятность того, что комнаты в блоке и общие помещения блока будут признаны коммунальной квартирой. Между тем, в практике смоленских судов и нашей общественной организации имеются случаи, когда в аналогичных ситуациях на управляющую компанию возлагали обязанность провести текущий ремонт в данных помещениях (кухнях), а на администрацию, в свою очередь, капитальный (подробнее с решением суда можно ознакомиться здесь.

Кроме того, имеет также значение и статус комнат. Если они не приватизированы (или приватизированы менее 3-х лет назад, т.е. если не истек срок исковой давности), то требовать капитальной замены электропроводки и трубопровода можно с Администрации г.Смоленска, т.к. именно на нее, как наймодателя, возлагается обязанность по проведению капитального ремонта сдаваемых в наем жилых помещений. Именно об этом нам говорит п.п. 3 ч.2 ст. 165 ЖК РФ: «наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения» и ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: «приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом».

При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Среди положительных факторов можно отметить то, что управляющая компания не отказывается от обслуживания этих мест, а значит она признает их общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Конкретное решение суда в этой ситуации (если от жильцом последует иск) будет зависеть от очень многих факторов, в т.ч. содержания технической документации, действий городской администрации по оформлению статуса коммунальных квартир, наличия неприватизированных комнат, заключения судебного эксперта и т.п.